2月18日，住房和城鄉建設部網站發布的一則《通知》在房地產市場引發輿論漩渦，這則《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》中明確提出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，這也是住建部首次提議房產交易以套內使用面積計價，此舉對于樓市有何影響，揚子晚報記者進行了采訪。

規范之一：住建部首提“以套內使用面積交易”

在這份涉及38項強制性工程建設規范中，包括了《住宅項目規范(征求意見稿)》，該規范是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定的。意見稿提出，住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規范。

揚子晚報記者注意到，在其中第2.4.6條指出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，意見稿中還寫道，這一條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，從而加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

據悉，這38項規范是由住建部組織中國城市建設研究院等單位聯合起草，在征求各地住建部門及相關單位意見的同時，也向社會公開征求意見，截止時間為今年3月15日。

規范之二：四層樓以上應安裝電梯

除了建議按套內使用面積交易之外，《住宅項目規范(征求意見稿)》還對電梯安裝提出規定，要求四層及四層以上的新建住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

業內人士介紹，每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸也有具體限定，不應小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應小于0.90米。此外，十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

對于老舊住宅加裝電梯的，也要求加裝電梯的載重量不應小于300千克，轎廂門凈寬度不應小于0.80米。

規范之三：新建住宅需全裝修交付

《住宅項目規范(征求意見稿)》還提出，城鎮新建住宅需全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。另外，還對房屋驗收交付給出詳細標準，如防水墻、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫等等。

此外，《住宅項目規范(征求意見稿)》還提出住宅使用年限不低于50年，即房屋建筑在正常設計、正常使用、正常維護下所應達到的工作年限。

專家解讀

觀點一：購房成本無影響

中原地產首席分析師張大偉認為，是否按套內使用面積計價，對于購房者的實際購房成本支出基本沒有影響。其主要影響的是部分打著“擦邊球”賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

他還支出，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，有可能導致社區品質下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

觀點二：套內使用面積≠套內建筑面積

南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華告訴揚子晚報記者，在住建部2001年頒布的商品房銷售管理辦法中明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建筑面積、按套內建筑面積。在過去的房產證和如今的不動產證上，都記載著房屋的建筑面積和套內建筑面積，尚無“套內使用面積”的提法。

以重慶市為例，當地是按照套內建筑面積計價的，即建筑面積與公攤面積的差額面積。不過，在此次公布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中，寫明的卻是按“套內使用面積”計價。

吳翔華指出，套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積，目前的產權證上并未標注套內使用面積，因而按照套內使用面積計價并不具備可操作性。

觀點三：購房者今后將明白消費

2018年，一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章引發買房人強烈共鳴，新華社、人民日報等媒體也發文質疑該制度的不合理。重慶市早在2002年便以地方法規的形式，對商品房的計價方式做出明確規定，以套內建筑面積作為計價依據。

南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，此舉的最大益處是讓購房者明明白白消費，最大限度地減少房地產交易糾紛，從何保護購房者的合法權益。

至于對房價的影響，業內人士指出并無直接關聯，如果按照套內使用面積計價的話，在房產總價不變的情況下，單價將會明顯上漲。

觀點四：政策落實尚需時日

針對該規范的具體落實時間，中原地產首席分析師張大偉認為，這只是工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，仍不確定是建議標準還是規定強制標準。如果出臺套內使用面積計價，還要考慮之前已經入市的項目如何銜接。

不過，從長期趨勢來看，他認為國內房地產市場上的公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理等現象，都將隨著樓市的發展而有所改變。