前不久，河南省信陽市住建局發(fā)布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施(試行)》要求今后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。“現(xiàn)房銷售”話題再次引發(fā)關注。什么是現(xiàn)房銷售?推進現(xiàn)房銷售面臨哪些挑戰(zhàn)?對房地產市場有哪些影響?

政策陸續(xù)出臺

現(xiàn)房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已竣工驗收合格、具備法定交付條件并可直接辦理產權登記的商品房向市場出售的行為。購房者在交易完成后，即可獲得房屋的實際占有和使用權，通常能迅速完成產權轉移。與之相對應的是期房銷售，即商品房預售制度，是指開發(fā)企業(yè)在項目建設完成前，預先向社會銷售尚處于建設階段的商品房。購房者依據規(guī)劃設計、合同約定等要素進行購買決策，并在未來約定的時點接收房屋。

清華大學城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院副研究員李棟表示，現(xiàn)房銷售以“所見即所得”為主要特征，購房者面對的是已建成的實體房屋，能夠直觀評估質量、環(huán)境與配套，交易風險相對較低，尤其能規(guī)避項目爛尾、重大規(guī)劃變更或貨不對板等風險。期房銷售則具有不確定性，購房者需承擔自購買至交付期間可能出現(xiàn)的開發(fā)商資金鏈斷裂、工程延期、質量瑕疵、承諾不符等多重風險。

近年來，多地積極探索推行現(xiàn)房銷售，相關配套支持政策也在不斷完善。據中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國多地出臺現(xiàn)房銷售相關政策。安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導支持合肥、蕪湖做好試點工作;湖北荊門今年4月首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄，住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。另有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如江西贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限、江西九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

此次信陽發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，也是近期全國首個明確全面落實現(xiàn)房銷售的城市。文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行，即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預售許可;文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可;文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，則一律實行現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，信陽現(xiàn)房政策立足三項具體目標，即化風險、去庫存和控增量。此次信陽提出一律實行現(xiàn)房銷售，具有深厚的市場基礎和精心考慮，是立足新形勢而設立的工作目標。

仍需綜合考量

對開發(fā)商而言，期房預售能夠加速資金回籠，降低財務成本，是其實現(xiàn)高周轉運營模式的關鍵。現(xiàn)房銷售則要求開發(fā)商承擔項目全周期的資金投入，直至竣工銷售方能回收，資金成本與時間成本均顯著提高。

業(yè)內人士表示，目前現(xiàn)房銷售在市場中的占比穩(wěn)步提升，并非單一因素作用的結果，而是政策導向、市場邏輯與行業(yè)發(fā)展階段性特征共同塑造的趨勢，是房地產市場在經歷快速發(fā)展周期后，向更為成熟、穩(wěn)健、注重風險控制和購房者權益保障階段演進的必然體現(xiàn)。

李棟表示，近年來，針對房地產市場風險，尤其是預售資金監(jiān)管缺位及項目交付困境，中央及地方政府的政策導向日益明晰。從“保交樓、穩(wěn)民生”的底線要求，到將現(xiàn)房銷售納入“房地產發(fā)展新模式”的頂層設計，政策信號強烈。“安全交付”已成為購房決策的核心權重因子，推動了市場對現(xiàn)房產品的偏好。

對行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點現(xiàn)房銷售，有助于控制供應規(guī)模，改善市場供需結構，加快去庫存，也有利于房地產發(fā)展新模式的構建。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規(guī)劃、設計、施工建設等環(huán)節(jié)將更加注重品質，從而推動產品品質提升。現(xiàn)房銷售更加考驗企業(yè)的產品力，高產品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇或將更大。

數據顯示，今年一季度，新建商品房中現(xiàn)房銷售面積占比達36%。“近年來，不少省份及城市出臺了現(xiàn)房銷售的政策，帶來新房銷售比例提升。”麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙說。

不過，現(xiàn)房銷售仍有許多現(xiàn)實問題需要考量。陳文靜表示，首先，由于現(xiàn)房銷售時間節(jié)點較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金情況;其次，現(xiàn)房銷售一定程度會影響新房供應規(guī)模，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，更需要把控推進節(jié)奏和力度;最后，現(xiàn)房銷售對金融機構的資金要求也將提升。

58安居客研究院院長張波表示，長遠來看，現(xiàn)房銷售全面鋪開需兼顧金融、土地、監(jiān)管等多維度配套改革，平衡風險防控與市場穩(wěn)定。應堅持用試點方式推進，避免“一刀切”，優(yōu)先在供需穩(wěn)定的城市的優(yōu)質板塊推進，同時考慮增加在土地拍賣中設置現(xiàn)房銷售比例，并可考慮對現(xiàn)房銷售項目減免相關稅費，以提升開發(fā)側參與度。

未來走向何方

我國房地產市場區(qū)域差異較大。在一二線核心城市推行現(xiàn)房銷售的條件相對成熟，但在廣大的三四線城市，其市場基礎、地方財政結構、居民購買力等因素與大城市迥異，期房在滿足基本住房需求、維持市場供給方面短期內或仍有其存在空間。

有力有序推行現(xiàn)房銷售，意味著循序漸進、因城施策。“目前，多數城市采取的是提高預售門檻、試點推行、新老劃斷等溫和過渡策略。這反映了對市場平穩(wěn)過渡的重視，以及對不同能級城市市場承受力差異的認知。”李棟說，未來一段時間，將是現(xiàn)房和期房并存的時期，期房預售制度很快退出市場的可能性小，但期房在商品房市場中的主導地位將持續(xù)削弱，房地產市場將逐步向“現(xiàn)房主導、期房為輔”的格局演變。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，為了鼓勵向現(xiàn)房銷售轉型和過渡，各地可能會出臺相關政策。同時，即便是期房項目，在嚴厲的預售資金監(jiān)管框架下，在合規(guī)的按揭貸款投放條件下，其縮短資金回籠周期的效果也在下降，期房和現(xiàn)房的差距在收窄。

觀察全球主要經濟體的房地產市場，并無統(tǒng)一的“最優(yōu)”銷售模式，而是呈現(xiàn)多元化特征，但普遍趨勢是加強對預售行為的規(guī)范與購房者權益的保護。比如，美國新房銷售實質上接近“現(xiàn)房銷售”或“準現(xiàn)房銷售”，購房款項通常置于第三方監(jiān)管賬戶，按工程進度或在最終交付后才轉給開發(fā)商。歐洲國家也普遍要求預售資金得到監(jiān)管，并設有完工擔保機制，且現(xiàn)房銷售占比較高。日本在經歷早期無序預售后，實行“有限預售與現(xiàn)房并行”模式，東京等核心區(qū)域現(xiàn)房公寓銷售占比已超過六成。

李棟表示，現(xiàn)房還是期房，關鍵在于如何通過制度設計有效控制預售風險。隨著市場成熟和法制健全，即便保留預售，其風險敞口也會被大幅壓縮，或者引導市場自發(fā)傾向于風險更低的現(xiàn)房及準現(xiàn)房交易。建設適應人民群眾期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求，通過制度完善，強化對購房者權益的保障，是推動房地產市場從高速度增長向高質量發(fā)展模式轉變、逐步走向成熟市場的必由之路。(本文來源：經濟日報 作者：中國經濟網記者 李 方)

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