5月17日晚，中原建業有限公司(以下簡稱中原建業)宣布于5月18日至5月21日正式啟動招股，招股價區間為2.4至3.2港元，股票代碼為(9982.HK)，計劃將于5月31日正式于香港聯交所掛牌交易。中原建業也將成為建業集團旗下第四家上市公司，以及港股市場上第二家代建上市企業。
根據最新披露的招股書資料，此次中原建業將以分拆+全球發售的方式登陸港股。公司總股份數約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業地產股份有限公司(以下簡稱建業地產，00832.HK)的股東，而總股份的10%，約3.282億股將進行全球發售。
此次上市亦引入了祥來有限公司作為基石投資者，據了解，祥來有限公司亦是同業公司綠城管理(9979.HK)的兩大基石投資者之一。
招股書中披露了中原建業截止2020年12月31日的經營數據。作為國內代建行業的領先企業之一，在2017年至2020年間，中原建業總合約銷售金額復合年增長率達71.5%，居行業首位。而對于目前尚處于戰略鞏固期建業集團而言，中原建業不僅貢獻著越來越多的業績及利潤，也是鞏固期內積蓄力量，通過業務協同驅動建業集團下一輪整體增長的關鍵角色。
而建業集團將中原建業分拆出來獨立上市的決策，不僅意味著建業輕資產業務已步入成熟期，也體現出建業有充分信心——獨立后資本市場會給代建業務更高的估值評價。
定價讓利投資者，預期獲市場熱捧
在最早的上市方案中，中原建業原本計劃采用無融資的介紹方式完成分拆上市。但在4月初時，建業地產公告將在中原建業上市中加入全球發售環節。
從目前已披露出的發售方案來看，其發售股份總體較低，新股僅占總股份數的10%，而其發售定價區間也給出了較多的折讓空間，顯示出中原建業讓利于港股投資者的良好意愿。此外比照已上市的代建企業綠城管理超19倍的歷史市盈率，市場預期中原建業股價也有較高的增長空間。在此情形下，預料中原建業的股票發售將迎來投資者的踴躍申購。
而從業績上看，中原建業近幾年的高速發展，以及輕資產、現金流、高分紅的行業特點來看，中原建業也成為一個很好的投資標的。
最新的招股書數據顯示，截止最后可行日期2021年5月11日，中原建業共計234個在管項目，在管建筑面積共計2,839萬平方米。截至2020年12月31日中原建業共計206個在管項目，在管總建筑面積為約2,554萬平方米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市。
此外，中原建業2020年度的已售面積570萬平方米占到全國代建市場總份額的29.2%位居行業第一位，2020年的新增合約建筑面積約860萬平方米，占全國總市場份額的10.6%，則在行業中排名第二。以收入計，中原建業2017年至2020年總合約銷售金額71.5%的復合年增長率均在全國代建行業中排名第一。
在2018年、2019年及2020年中，中原建業總收入分別達到6.76億元、10.29元及11.52億元。同期扣稅凈利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元，凈利率分別高達59.7%、62.3%、59.2%。
中原建業的獨立發展，對于建業地產，甚至是整個建業集團整體而言，同樣有極為重要的意義。5月12日，建業地產發布公告稱董事會批準建議分拆中原建業及將其于港交所主板上市，并宣布將以分派方式宣派特別中期股息，當日建業地產達到近半年以來股價的最高點，每股4.55元。由此可見，市場對于中原建業的分拆，對于輕重資產的價值釋放，是極其認可且反響熱烈的。
鞏固期的業績增長點
根據建業地產2020年年報數據披露，其報告期內實現了總計1026.4億元人民幣的銷售總額，同比增長1.5%。在戰略鞏固期的首年，穩住了千億銷售額的陣腳。
在2019年首次邁入千億房企陣營后，建業集團董事長胡葆森在2020年出公開表示：“建業未來三年進入戰略鞏固期，蹲下是為了更好起跳。”
彼時，建業地產剛剛經過三年迅猛的增長。從2017年至2019年，建業地產的合同銷售額從304.15億人民幣快速增長至1011.5億人民幣，三年的銷售業績增幅分別達51%，97.2%，39.8%，表現異常搶眼。
更重要的是，對于早年確定了省域化戰略，深入河南城市布局的建業地產而言，千億銷售額中的絕對比例由河南一省所貢獻，這一成績殊為不易，建業也因此成為很多區域化房企的楷模。
不過在經歷高速增長后，建業覺得應該緩一緩了。在2020年1月份建業集團的管理年會上，胡葆森提出，“鞏固期并不是停滯，而是要沉淀過去三年超速增長帶來的問題，將自己的各項財務指標調整得更健康一些，把產品打磨得更完美一些，把服務體系建設得更好一些，把組織能力鍛造得更強一些。”
“一個不比去年低的、有增長的目標”，也成為建業在鞏固期第一年給自己劃下的底線。盡管2020年新冠疫情中，緊鄰湖北的河南也受到了較大沖擊，但從1月公布的成績單來看，建業守住了一年前給自己劃下的底線。而在其中，中原建業也成為建業集團在鞏固期第一年得以守住底線的關鍵。
同樣來自建業地產的業績公告。盡管在鞏固期內同樣放慢了增長速度，但中原建業所帶領的輕資產板塊在2020年仍貢獻了343億人民幣的合同銷售額，占到了總銷售額的三分之一，同比增速為16.9%。成為建業地產重資產業績極為重要的補充。
而輕資產在建業集團戰略鞏固期內扮演銷售業績增長點的角色，目前看來還要持續下去。從國家統計局的數據來看，近兩年來，全國商品房銷售金額增速已經降至個位數。在剛剛過去的2020年，全國商品房銷售額173613億元，增長8.7%。不過，以代建為主的輕資產市場增速卻高于全國樓市平均水平。根據中指研究院發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》給出測算，預計自2021年至2025年，中國代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復合年增長率繼續增長。到2025年，國內代建市場容量將達2.2-2.5億平方米，在中性假設下，代建市場規模的滲透率將達到14.9%，代建項目銷售額將超2萬億。
建業給自己定下的戰略鞏固期為三年，到2022年底結束。而這正是機構所預測的代建市場的高速發展期。作為目前代建市場的領先企業之一，中原建業有很大機會與行業同步快速增長。而選擇在這個時間點讓中原建業分拆上市，建業顯然希望代建業務的獨立能得到資本市場的更高估值評價。
出省先鋒，業務協同的串聯者
中原建業不僅是建業當前增速最快的一個業務板塊。與其他業務的協同效應也非常明顯，而獨立上市之后，協同效應有可能得到進一步的強化。
2月6日，建業集團主席胡葆森在鄭州發文《老胡家書：擴大根據地，服務大中原》，表示將“自2021年始，將企業戰略根據地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務大中原。”在堅持執行了20年的“省域化戰略”，并于2019年實現全省122個縣級以上城市的全覆蓋之后，建業決定走出河南。而中原建業的代建板塊，則是建業出省的先鋒。
招股書數據顯示，截止2020年底，中原建業已經在河南省外在管13個項目，總面積達132.2萬平米，項目遍布陜西、山西、河北、安徽、新疆及海南六省，已領先一步走出河南。
以輕資產方式走出省外，顯然是一項更為穩妥的計劃。從企業管理的角度來講，任何業務都存在著管理半徑的問題，超出一定范圍后，溝通成本，工作效率，管控能力都會下降，并直接體現在企業的盈利能力上。也正因為這原因，過去20年里，建業一直堅持省域化戰略，聚焦并下沉河南市場，也是出于縮小管理半徑的考慮。但當企業發展到可以走出去的階段，更為輕盈的代建業務先行自然是風險更低，更為穩妥的選擇，尤其考慮到建業當前還在階段性提升內部管控的戰略鞏固期內。
理想的狀況是，輕資產出省后，進一步提升建業品牌在省外的接受度，同時又起到熟悉市場，熟悉合作伙伴，熟悉區域資源的偵察兵作用，等到建業準備重資產投資時，也更容易做到知己知彼。輕重資產的業務協同，預期在“服務大中原”的新戰略目標下更為緊密。
在物業方面，通過代建其他中小開發商的項目，建業也同時獲得了這些項目未來物業管理服務的獲取優勢。于往績，中原建業幾乎所有的項目擁有人均聘請建業新生活(09983.HK)為其提供物業管理服務，理論上，中原建業未來的發展，能有力的幫助建業新生活獲得更多的管理面積。這些協同優勢隨著中原建業的上市，都將更為清晰的展現在投資者面前。
