為順應(yīng)北京減量發(fā)展、城市更新建設(shè)加快，一些老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園逐漸退出的當(dāng)下形勢(shì)，破解了非住宅房屋征收過(guò)程中的評(píng)估補(bǔ)償政策依據(jù)不足、評(píng)估可比實(shí)例選擇少、評(píng)估對(duì)象特殊情況多、劃撥用地非住宅評(píng)估難等問(wèn)題，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地上非住宅房屋 征收評(píng)估與補(bǔ)償工作的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自 2023 年 7 月 1 日起正式實(shí)施。

一是明確非住宅房屋用途與基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類對(duì)應(yīng)。堅(jiān)持房地一體，非住宅房屋用途統(tǒng)一與市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類相對(duì)應(yīng)，確保房地用途一級(jí)、二級(jí)分類相統(tǒng)一。

【資料圖】

二是明確已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整、未經(jīng)登記的非住宅房屋認(rèn)定處理后的價(jià)值評(píng)估補(bǔ)償。重點(diǎn)規(guī)范原用途為工業(yè)類用途調(diào)整的，考慮法理和補(bǔ)償政策等綜合因素，明確具體評(píng)估補(bǔ)償辦法，做到權(quán)責(zé)相當(dāng)、公平補(bǔ)償。

三是明確以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線。考慮以劃撥和出讓方式取得土地使用權(quán)的成本不同，按照國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的總體思路與原則，依據(jù)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估相關(guān)意見(jiàn)，綜合確定其評(píng)估技術(shù)路線，解決劃撥用地非住宅評(píng)估難題。

四是明確采用比較法評(píng)估非住宅房屋價(jià)值或非住宅房屋土地重置成本時(shí)的可比實(shí)例選取要求和修正或調(diào)整幅度。倡導(dǎo)選用土地一級(jí)市場(chǎng)招牌掛成交實(shí)例作為可比實(shí)例和運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，提高可比實(shí)例選取的容易度和準(zhǔn)確度。

五是明確非住宅依據(jù)價(jià)值對(duì)等原則可進(jìn)行不同用途產(chǎn)權(quán)調(diào)換。強(qiáng)調(diào)非住宅房屋的實(shí)物補(bǔ)償安置，不是用途與規(guī)模的實(shí)物對(duì)應(yīng)，而是價(jià)值的對(duì)等，在符合相關(guān)區(qū)域規(guī)劃的前提下，可以選擇不同用途的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，尤其是經(jīng)協(xié)商可以用存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是對(duì)非住宅房屋征收中 " 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 " 政策的具體落地，賦予被征收人更多的選擇。

《通知》結(jié)合本市實(shí)際情況，既有對(duì)現(xiàn)行政策體系的繼承完善，又有適應(yīng)新情況、解決新問(wèn)題的突破創(chuàng)新，將有利于公平合理補(bǔ)償，有效解決現(xiàn)行非住宅房屋評(píng)估與補(bǔ)償中存在的問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范和推動(dòng)本市國(guó)有土地上非住宅房屋征收工作，促進(jìn)本市城市更新，實(shí)現(xiàn)減量、高質(zhì)量發(fā)展。

原文內(nèi)容如下：

各區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，各相關(guān)單位：

為進(jìn)一步做好本市國(guó)有土地上非住宅房屋征收評(píng)估與補(bǔ)償工作，規(guī)范非住宅房屋用途認(rèn)定、評(píng)估方法適用等情形，做到公平合理補(bǔ)償，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《北京市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估暫行辦法》《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、非住宅房屋用途對(duì)應(yīng)本市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)類，并參照基準(zhǔn)地價(jià)土地用途二級(jí)分類對(duì)應(yīng)房屋。補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)房屋權(quán)屬登記、土地規(guī)劃用途或認(rèn)定情況進(jìn)行評(píng)估。

二、各區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下統(tǒng)稱區(qū)人民政府）應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整和對(duì)未經(jīng)登記的非住宅房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變?cè)猛疚囱a(bǔ)繳土地出讓金的，依法按原用途評(píng)估，補(bǔ)償時(shí)可結(jié)合政策支持等情況認(rèn)定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上，再給予不超過(guò)原用途非住宅房屋評(píng)估價(jià)值的特別補(bǔ)助。

對(duì)于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源文件或房屋權(quán)屬來(lái)源文件進(jìn)行認(rèn)定，無(wú)法提供上述文件的，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)劃和自然資源部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及其他相關(guān)證明材料研究確定。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，依法按土地權(quán)屬來(lái)源文件或房屋權(quán)屬來(lái)源文件載明的用途評(píng)估，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評(píng)估，一般選用比較法、成本法、收益法，對(duì)以上方法進(jìn)行適用性分析后，可以選用其中兩種方法進(jìn)行評(píng)估，合理確定評(píng)估結(jié)果。當(dāng)僅選用其中一種方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分說(shuō)明理由，并向估價(jià)委托方報(bào)告。市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步完善對(duì)此類估價(jià)業(yè)務(wù)及執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)自律管理和培訓(xùn)，規(guī)范此類估價(jià)行為。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評(píng)估，優(yōu)先選用房地分估路徑，土地重置成本（土地使用權(quán)價(jià)格）依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)的通知 》（自然資辦函〔2019〕922 號(hào)）及本市相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，房屋重置成本依據(jù)本市房屋重置成新價(jià)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

四、采用比較法評(píng)估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，可比實(shí)例選取應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77 號(hào)）第三十條：" 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn) " 的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度單項(xiàng)一般不超過(guò) 10%、綜合一般不超過(guò) 15%。

五、采用成本法按房地分估路徑評(píng)估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，其中成本法的權(quán)重一般不高于 30%，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的權(quán)重一般不低于 50%。

土地重置成本采用比較法評(píng)估時(shí)，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個(gè)（含）以上土地市場(chǎng)招拍掛成交實(shí)例作為可比實(shí)例。

土地重置成本采用成本法評(píng)估時(shí)，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個(gè)（含）以上土地開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目作為可比實(shí)例，且成本數(shù)據(jù)必須與評(píng)估對(duì)象的成本構(gòu)成及內(nèi)涵一致。

土地重置成本評(píng)估選用可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)首先在同一行政區(qū)內(nèi)選用。若無(wú)法滿足，可適當(dāng)擴(kuò)大到同一圈層區(qū)域（首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等）選用，也可調(diào)整在相鄰圈層區(qū)域選用，直至滿足條件。選用可比實(shí)例在同一土地級(jí)別的，修正幅度應(yīng)當(dāng)參照北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)因素總修正幅度進(jìn)行。選用可比實(shí)例跨土地級(jí)別的，應(yīng)當(dāng)參照北京市級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例中，最高價(jià)與最低的比值不宜大于 1.2。

六、采用收益法評(píng)估非住宅房屋時(shí)，應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象相同或類似的可比實(shí)例測(cè)算非住宅房屋的客觀租金等評(píng)估數(shù)據(jù)，可以按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）明確的估價(jià)規(guī)則進(jìn)行。

七、征收非住宅房屋，具備存量非住宅房屋和安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的行政區(qū)，可結(jié)合被征收人訴求，因地制宜統(tǒng)籌制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，并在征收范圍內(nèi)公示，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

對(duì)符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進(jìn)行同用途房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；對(duì)不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先給予貨幣補(bǔ)償。經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其中選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告，結(jié)算差價(jià)。選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的價(jià)格按照不低于同地段同品質(zhì)商品房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的 80% 確定。稅費(fèi)按相關(guān)政策執(zhí)行。

八、本通知自 2023 年 7 月 1 日起實(shí)施。本通知實(shí)施之前已公開(kāi)征收補(bǔ)償方案并征求意見(jiàn)的按原規(guī)定執(zhí)行。國(guó)有土地上非住宅項(xiàng)目搬遷可參照?qǐng)?zhí)行。

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