近期，高層密集發聲，房地產信貸環境正在改善，合理資金需求得到滿足，樓市重回平穩軌道可期。市場人士普遍預期，隨著房地產貸款投放提速，個人按揭貸條件有望邊際放松，房地產合理需求將得到釋放，市場銷售將趨穩。
“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”10月20日，在2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴針對近期房地產市場出現的問題如是說。
近期，多個百強房企被曝債務違約，與此同時，房地產市場的供求兩端呈現出下行態勢。另外，多個國際評級機構近期集中下調了國內房地產企業的信用評級。
值得注意的是，央行在近一個月內連續發聲，表示將保持房地產信貸平穩有序投放。業內專家認為，從高層表態可以看出，接下來房企資金緊張的情況將會得到緩解。
債務逾期頻現
原來房企可以通過“借新償舊”的方式來還債，但在信貸收緊后，現在很多企業只能通過項目回款來解決債務問題，而房貸額度不足也會導致房企回款困難。
“金九銀十”原本被視作房地產市場的傳統旺季，相比以往樓市火熱的營銷攻勢，今年9月、10月的樓市顯得格外冷清。
10月11日，當代置業(中國)有限公司(以下簡稱“當代置業”)發布公告稱，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優先票據贖回35%后，剩余部分到期日延長三個月，以改善流動性和現金管理，避免任何潛在的償付違約。該筆優先票據的剩余本金為2.5億美元，約合16億元人民幣。
而在其今年的半年報中，該公司尚有174億元現金余額，其中實際可動用現金也有136億元之多，故美元債申請展期的消息讓外界著實意外。
次日，國際評級機構穆迪將當代置業的企業家族評級由“B2”下調至“Caa2”，將該公司發行債券的高級無抵押評級由“B3”下調至“Caa3”，并將上述評級列入下調觀察名單。
當代置業在回應媒體時表示，公司目前內部運營正常，各項目按照節點推進正常竣備及交付工作，各銷售案場都正常銷售。“請相信當代置業，我們一定切實履行企業責任，保障股東、客戶、職員的最大權益并全力以赴。”該公司特別提到：“我們希望整個行業能夠健康平穩，但現實告訴我們，確實整個行業都在面臨巨大挑戰。”
近期，在原本實力居前的房企中，債務違約并不罕見。10月11日，新力控股發布公告稱，因沒有資源可用于償還本月18日到期的2.5億美元，公司股票將繼續短暫停牌;10月13日，恒大集團宣布，申請延期一個月支付三筆總計1.48億美元的債務利息。此外，還有陽光100中國、藍光發展、協信遠創、花樣年、華夏幸福等企業已經被曝出無力償還債務，還有部分企業已經走在債務違約的邊緣。
同策研究院研究總監宋紅衛解釋稱，原來房企可以通過“借新償舊”的方式來還債，但在信貸收緊后，現在很多企業只能通過項目回款來解決債務問題，而房貸額度不足也會導致房企回款困難。
多重壓力之下，“賣子求生”成為一些房企的無奈之舉。10月8日，當代置業旗下的上市物業公司第一服務公告停牌：“以待根據香港公司收購及合并守則刊發構成本公司內幕消息的公告。”該物業公司上市僅一年，處在盈利狀態，此次該公司尋求出售，被業界認為是當代置業在償債壓力下被迫為之。隨后，當代置業公告稱，董事會主席張雷和總裁張鵬將向公司提供合計人民幣約8億元的股東貸款，以“展現其對本集團之持續承諾及對本集團業務發展堅定不移的信心”。
地產信貸的期待
銀保監會相關負責人明確表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
同樣在“銀十”期間，國內房企信用評級迎來密集調整。僅在10月18日、19日兩天時間里，國內19家房企主體或相關債券信用評級被穆迪集中下調，包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽、寶龍、融信、綠地等。
信貸收緊對需求端的影響也顯而易見。成都一位住宅項目營銷負責人表示，一些有購買需求和購買力的客戶因為房貸政策收緊被限制，導致推遲或者放棄買房。如今房貸的放款周期拉長到6個月甚至更久，也給房企的回款造成了一些壓力。企業十分期待信貸政策能夠有所放松，以減輕企業壓力。
中原地產首席分析師張大偉分析稱，近期房價明顯下降，主要原因是房地產信貸收緊。三季度出現了全國性的放貸難，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，特別是熱點城市樓市，包括華東、華南，樓市房貸排隊現象嚴重，影響了樓市成交。
令行業有所期待的是，近期多地開始就房企最近遇到的困難征求意見。10月15日，中國房地產業協會在北京召開部分房企座談會，住建部相關部門領導參與主持了會議，參會房企匯報了現階段企業經營過程中存在的問題;10月20日，廣東省房地產業協會也召集了多家總部在廣東的大型房企參加會長會議，會議主題為：“如何提振市場信心，助力企業健康平穩發展”。
來自官方的聲音是市場關注的重中之重，也會成為下階段市場參考的風向標。9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提“兩個維護”，釋放房地產維穩信號;月29日，央行、銀保監會聯合住建部和24家主要銀行召開房地產金融工作座談會，提出“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”，指導金融機構加快落實“兩個維護”要求。
央行金融市場司司長鄒瀾于10月15日在發布會上發言稱，近期受個別房地產企業債券違約等風險事件的影響，境外房地產企業美元債價格出現了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現后的自然反應。鄒瀾介紹，針對這些情況，在9月底召開的房地產金融工作座談會上，已經指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
10月20日，在2021金融街論壇年會上，劉鶴再次就市場關注的大型房企違約問題發言。他表示，要推動中小金融機構改革化險，處置好少數大型企業違約風險。“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”劉鶴表示。
在當天的會議上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝認為，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業違約事件出現之后的應激反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。
10月21日，剛需購房者也等來了官方的重要表態，在當天國新辦舉行的三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作上，銀保監會相關負責人明確表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，根據高層表態，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，也正在矯正房地產信貸過度收縮的行為。在劉水看來，房地產信貸政策會邊際調整放松，房地產信貸投放將會加速，未來幾個月房地產市場應該會看到明顯的趨穩轉暖。
“從需求端看，合理住房個貸需求將得以滿足，信貸審批時間縮短，利率有所下調，房地產需求釋放，市場銷售回暖;從供給端看，一方面，房企合理融資需求將會滿足，融資困難將得到緩解，另一方面，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。”劉水表示，接下來房企資金緊張將會緩解，隨著房地產企業資金得到補充，房企債券密集違約的高峰也將過去。
如今，在一些城市的房貸市場，已經有了松動的跡象。如成都市傳言多家銀行的房貸利率有明顯下調。銀行內部人士稱，最近首套房貸利率很有可能從6.1%左右下調到原來的5.6%左右，不過還沒有完全落地。(陳雪波 王金龍)
