新城控股2021年實現營業收入1682.3億元(YoY+15.6%)，實現歸母凈利潤126.0億元(YoY-17.4%)。整體毛利率為20.4%，其中房地產開發銷售和物業出租及管理毛利率分別為17.68%及72.64%，較上年減少4.06pct和增加1.88pct。
我們認為，公司增收未增利主要受兩方面影響：1)開發業務毛利率下行；2)審慎原則下資產減值計提較去年同期增加32.4億元至48.4億元。資產減值計提可緩沖開發業務利潤率下行壓力；且公司Q4毛利率環比持續提升1.13pct至21.57%，呈觸底回升態勢，未來公司整體盈利能力有望企穩。
銷售表現穩健堅持區域深耕策略
2021年公司實現銷售金額2338億元(YoY-6.8%)，銷售面積2355萬㎡(YoY+0.3%)，銷售均價9928元/㎡(YoY-7.1%)，量增價跌。區域深耕策略下，公司銷售在江蘇省和天津市的市占率位列前三，且在多個地級市排名前五。
截至2021年底，公司合計擁有土儲1.38億㎡，可滿足未來2-3年開發運營所需。我們認為，儲備充足前提下，區域深耕有利于公司積累當地優質資源，形成良好品牌口碑；從而產生良性循環，進一步促進市占率的提升。
貫徹輕重并舉戰略持續布局吾悅廣場
公司合計在全國135個城市布局了188座吾悅廣場，其中已開業的130個項目平均出租率達97.63%，2021年實現租金收入86.0億元(YoY+51.7%)。當年，公司新獲取32座吾悅廣場，新增商業土儲1029萬㎡，約占新增土儲總建面的一半。
我們認為，住宅與商業協同互補構筑了公司核心競爭力。2021年公司單個商業項目營收約0.66億元，較2020年增加0.09億元，能夠穿越地產周期，持續為公司創造穩定現金流；另一方面，商業運營在營收中占比較2020年提高1.0pct點至4.7%，由于商業板塊毛利率顯著高于住宅開發，收入占比提升有助于盈利能力的改善。
三道紅線進入綠檔融資通暢成本降低
公司債務結構改善，剔預后資產負債率69.95%，現金短債比1.07，凈負債率48.12%，進入綠檔。得益于穩健經營風格，綜合融資成本較去年同期下降15bp至6.57%。
2021年公司發行境內公司債的同時，發行了7.04億無抵押低息美元債，直接融資渠道拓寬推動了綜合融資成本下降。此外，基于良好的資信情況，多家機構上調公司主體評級，且MSCI上調公司ESG評級，信用評級的提升反映了公司穩健的財務水平。
投資建議
我們認為公司2021業績下滑體現的是過往三年房地價差縮小的歷史原因。公司計提了存貨減值準備，疊加商業占比持續提升，可為未來盈利能力形成支撐。由于土地價格上漲，以及前期銷售規模和未來預計竣工面積的下滑，我們下調公司2022年到2023年的盈利預測。我們預計2022年-2024年，公司實現營業收入1856億、2066億及2291億(2022和2023年前值為2011億及2251億)，同比增長10%、11%、11%，實現歸屬母公司凈利潤130億、137億及146億(2022和2023年前值為221億及256億)，分別同比增長3%、5%、7%。公司持續推進輕重并舉的雙輪驅動戰略，財務安全、經營穩健。當前公司股價對應2022年PE為5.8倍，維持“買入”評級。
原標題：新城控股(601155) 財務進入綠檔 商業持續拓展
標簽： 吾悅廣場
